Bolån

Bolån är, i en mer specifik betydelse, de lån för vilka det finns panträtt i bostaden. Normalt används dock ordet i en vidgad betydelse och inkluderar alla lån som används för att finansiera ett bostadsköp.

Finansiering av ett bostadsköp kan ordnas med upp till fyra lån, nämligen bottenlån, topplån samt två gånger blancolån. Just topplånet som begrepp har till viss del fallit bort efter införandet av bolånetaket 2010, men dess funktion kan i vissa fall fortfarande vara aktuell.

Bolånepyramiden

Ett sätt att enkelt visa på hur finansieringen av ett köp av en bostadsrätt, en villa eller ett fritidshus kan läggas ut är genom en pyramid. I botten ligger kontantinsatsen, som måste uppgå till minst 15% av köpeskillingen. Därefter följer bottenlånet som enligt reglerna om bolånetaket kan täcka upp till 85% av köpeskillingen. I tillägg kan ett topplån komma ifråga om bolåneföretaget av någon anledning inte medger bottenlån på upp till 85%. Om det återstår ett behov av att låna utöver 85% kan blancolån komma ifråga.

Kontantinsats

Historien har visat att bostäder har ett stabilt värde och några större prisfall har historien inte bjudit på. Samtidigt finns alltid risken att priserna, både för vissa specifika objekt vid vissa specifika lägen och för bostadsmarknaden generellt, sjunker med kanske 5, 10 eller 20% under en viss period. Det är på grund av denna risk som det alltid krävs en kontantinsats vid köp av en bostad. Kontantinsatsen utgör en buffert för bolåneföretaget vid sjunkande priser.

Kontantinsatsen på bostäder, oavsett det handlar om bostadsrätter, småhus eller fritidshus, är 15%. Denna summa ska erläggas kontant eller via lån. Lånet som kan komma ifråga är ett blancolån utan säkerhet i själva bostaden. Detta lån kan i vissa fall tecknas hos bolåneföretaget, men vanligare är att köparen får vända sig till en annan aktör.

Bottenlån

Ett bottenlån kan idag uppgå till 85% av köpeskillingen, det vill säga köpeskillingen minus kontantinsatsen. Det är sedan 2010 som denna siffra gäller. Tidigare kunde bottenlånet utgöra en ännu större del.

Säkerheten för bottenlånet ligger i en pant för själva bostaden. Bolåneföretaget har alltså värdet av bostaden som säkerhet.

Bottenlån är i regel på mycket stora belopp och återbetalningstiden kan vara på upp till 30 år eller till och med 50 år. Räntan kan räknas på rörlig (3 månader) eller bunden basis (fast ränta under bindningstiden).

Topplån

Efter införandet av bolånetak går det inte längre att tydligt specificera hur ett topplån kan se ut. Idag kan det tidigare topplånet i princip översättas med två typer av lånelösningar:

1. Som ett kompletteringslån för att täcka upp till bolånetaket
2. Som det blancolån som används för kontantinsatsen.

Den första konstruktionen används i det fall ett visst bolåneföretag inte medger belåning upp till 85% med pant i bostaden. Lånet blir vad som bäst kan beskrivas som en hybrid mellan ett blancolån och ett bolån.

Blancolån

En köpare som behöver låna till bostadsköp kan använda sig helt fritt av blancolån för att komplettera ett bottenlån. Det kan till exempel, som vi har beskrivit ovan, användas för att finansiera kontantinsatsen.

Lånetypen kan också ha andra funktioner när det gäller ett bostadsköp. Två typfall är:

• Överbryggningslån
• Handpenningslån

Överbryggningslån är ett lån som kan användas för att betala kontantinsatsen för en ny bostad innan betalning har inkommit för den gamla. Vissa bolåneföretag kan också erbjuda denna lånetyp som ett bottenlån (om det finns utrymme för det).

Handpenningslån är ett lån som är mycket kortfristigt. Dess funktion är att möjliggöra att handpenning kan betalas i tid. Vid många försäljningar är tiden mellan vunnen budgivning eller överenskommelse kring pris mycket kort och det innebär att det kan bli svårt att hinna få fram de pengar som behövs för att betala handpenning till säljaren. Handpenningslånet löser detta problem.