Vad är listränta och snittränta?

När du ska ta ett bostadslån finns det många olika begrepp att hålla koll på. Två av de viktigaste begreppen att känna till för att du ska få ett så förmånligt bolån som möjligt är listränta och snittränta. Nedan går vi igenom vad de innebär och hur de olika räntorna påverkar din bolåneränta.

Listränta eller snittränta

Listränta

Listränta är den ränta som banken brukar använda sig av när de annonserar och den motsvarar den högsta räntan som banken sätter. Det innebär att det inte går att få en högre ränta på ditt bolån än listräntan. Det är denna ränta man vanligtvis brukar gå efter när man väljer vilken långivare man vill ansöka om bolån hos.

Snittränta

Snittränta, å andra sidan, är den genomsnittliga ränta som bankens kunder betalat förgående månad. Denna behöver inte alls ligga lika högt som listräntan, utan ligger många gånger ganska långt under. Hur mycket lägre beror helt enkelt på hur mycket de befintliga låntagarna har lyckats förhandla ned sina räntor, eftersom denna bygger på ett genomsnitt.

Förhandla om bolåneränta

Ska du förhandla om din bolåneränta är därmed snitträntan mycket viktig att ha koll på. Då vet du hur de andra kunderna ligger till och hur stort spelutrymme du har i förhandlingen. Har du en välordnad ekonomi och en hög kreditvärdighet kan du mycket väl lyckas förhandla fram en ränta på ditt bolån som till och med ligger under snitträntan.

Eftersom ditt bolån kommer generera mycket pengar till banken i form av ränta och andra avgifter kommer de att vilja ha dig som kund. Därför ska du inte godta första bästa erbjudande utan du ska istället förhandla aktivt med flera banker och ställa deras erbjudanden mot varandra. Många gånger kan de tänka sig en lägre ränta än de angav i inledningsskedet av er förhandlingsprocess om du visar att du är villig att gå till en annan bank.

Det gynnar dock ingen att vara otrevlig. Försök istället skapa en god kontakt med din bankman och få dem att förstå varför just du är en kund de vill ha (exempelvis din välordnade ekonomi och fasta anställning).

Även om det kan kännas tufft att förhandla är det i slutändan din egen ekonomi som gynnas och du kan spara flera tusenlappar per år genom att se till att vara påläst om vilka snitträntor de olika bankerna erbjuder.

Trots fast jobb och kontantinsats nekas unga bolån

Stockholms 18-åringar bor ofta kvar hos sina föräldrar länge innan de flyttar hemifrån. När de sedan flyttar är det mycket vanligt med både svartkontrakt och dyra andrahandsbostäder och det tar i genomsnitt hela tio år för att få ett förstahandskontrakt på en lägenhet i Stockholm.

Detta på grund av att den stora efterfrågan inte möter tillgången på marknaden; det är helt enkelt fler som vill bo i Stockholm än vad det finns tomma bostäder för att tillgodose behovet.

Dyster rapport

Bolånemarknaden har undersökts och rapporter visar på att unga i allt större utsträckning nekas bolån, trots att de uppfyller lånekriterierna. Detta eftersom lägenheterna i Stockholm är hett eftertraktade, vilket pressar upp priserna till en nivå som de unga därmed inte kan möta ekonomiskt.

Vill man som ung försöka slå sig in på bostadsmarknaden i Stockholms stad genom att köpa sig en lägenhet, istället för att hyra, ser prognosen därför inte ljusare ut än för den som tänkt hyra.

Har både fast jobb och kontantinsats

De höga bostadspriserna i Stockholm, i kombination med ett striktare bolånetak, och de skärpta kraven för amortering, gör att ungdomar i allt större utsträckning nekas bolån. Detta trots att de har både fast jobb och en sparad kontantinsats. De tjänar helt enkelt inte tillräckligt mycket för att nå upp till lånekraven för de summor de önskar låna.

Lönen räcker inte

För att köpa en normalstor etta i Stockholm räcker en genomsnittlig lön på 24 000 kronor inte ens till att beviljas halvparten av det lånelöfte som krävs för att säkra sig bostaden. Rapporter visar att läget i stort sett är likadant både i innerstan, som i Storstockholm. Enligt samma rapporter är det nästan 1,4 miljoner som saknas i låneutrymme.

bopriser goteborg

Riktigt rik man hyllar Hans

Hans Rosling var en av Sveriges mest kända och internationellt erkända talare. Hans förmåga att förklara globala problem och komplexa frågor på ett så pedagogiskt sätt att vem som helst kunde förstå precis vad det handlade om, gjorde honom till en mycket respekterad och uppskattad man.

Rosling föddes i juli 1948 i Uppsala där han också levde under sin uppväxt. Hans studier bestod av både statistik och medicin på Uppsala innan han begav sig till Indien där han studerade socialmedicin på St. John’s Medical College och tog sin läkarexamen är 1975. Han avled tragiskt år 2017 i sviterna av cancer i bukspottkörteln.

Under sitt yrkesliv fick Hans Rosling motta flera utmärkelser för sitt arbete och satt på ett flertal olika tunga roller. Till exempel så var han huvudansvarig för en delstudie i katastrofkommissionens arbete efter jordbävningen och den efterföljande tsunamin i Indiska oceanen år 2004, han arbetade som rådgivare WHO och åkte 2014 till Liberia för att förhindra spridningen av Ebola i ett tidigt stadium. Mest känd för allmänheten blev nog Rosling ändå för sina framträdanden i TV där alltid på ett oerhört pricksäkert och tydligt sätt lyckades göra statistik pedagogiskt genom presentationer vid olika tillställningar.

Att Rosling berörde människor runt om i världen råder det inga tvivel om. Nyligen framkom uppgifter att den amerikanske entreprenören Bill Gates beslutat att hylla och hedra Roslings minne på sitt egna sätt. I samband med examen på en skola i USA kommer Gates att skänka ett exemplar av Roslings bok ”Factfulness: Tio knep som hjälper dig förstå världen” till varje student. På sin blogg skriver Gates ”även om jag tycker att alla borde läsa den, så har framför allt användbara insikter till de som tar steget från college och vidare till nästa fas i livet”.

Brexit – Öppnar för EU:s bank

I och med Storbritanniens utträde från EU, Brexit, så ställdes en rad olika frågor till både Storbritannien själva men även till EU. En av de viktigaste och största frågorna handlade, som alltid, om ekonomi.

Inom EU finns en gemensam bank som kallas för Europeiska Investeringsbanken (EIB). Denna bank är unionens finansieringsinstitut som har i uppgift att bevilja lån och garantier i EU:s intresse och allt ska ske helt utan vinstsyfte. EIB ägs gemensamt av unionens alla 28 medlemsländer och styrs genom ett råd som består av en minister från varje medlemsland.

Vad har detta då med Brexit att göra? Jo, det är nämligen så att Storbritannien är ett av de länder som allra mest tecknat kapital i just EIB. I och med landets utträde ur unionen kommer också ett väldigt stort hål att lämnas i EIB och just nu är den aktuella frågan i EU hur man ska lösa problemet och på något sätt lyckas med att täppa igen hålet som Storbritannien lämnar efter sig.

Enligt vissa beräkningar kommer ett belopp om cirka 12 – 14 miljarder euro om året att gå förlorade på grund av Brexit vilket såklart är ett belopp man inte riktigt kan blunda för. EIB hoppas få en större och viktigare roll i EU framöver genom att få använda fler finansiella instrument i EU:s budget för att justera hålet. Dessutom så har EU-kommissionen redan nu kommit med förslag om att alla medlemsländer ska bidra med mer pengar till EU för att hjälpa till att täppa igen hålet. Det är dock ett förslag som mött stor kritik från flera hål, bland annat Sverige som låtit meddela att minsann inte kommer betala ett öre till.

Kontantlösa Sverige

Sverige har börjat att gå mot en allt mer kontantlös ekonomi. Precis som bankerna har restaurangbranscherna börjat att vägra ta emot några sedlar och mynt. Trenden växer och det är fler och fler restauranger och barer som hakar på med att inte te emot kontanter. Det är numera så vanligt i Sverige att de flesta är vana vid detta då det pågått ett par år.

Detta är något som turister inte uppskattar. Många klagomål har kommit. Främst från Tyskar och Engelsmän. Vi får se vad framtiden ger, men som det ser ut nu så blir det bara svårare och svårare att handla med kontanter. Man kan hoppas att turisterna får info om detta, gärna innan de kommer till Sverige.

Belåning och skuldsättning

Det har varit många nyhetsrapporteringar senaste månaderna om svenska hushålls skuldsättning och beroende av den egna bostadens värdering. Med detta följer även känslighet för eventuella försämringar i ränteläge och marknadsvärde på bostaden. Går man djupare i ämnet så syns dessutom skillnader i olika typer av boendeform.Inkomst

Ökade risker Bostadsrättsföreningar

I Finansinspektionens rapport ”Den Svenska Bomarkanden” har målsättningen varit att bedöma sårbarheter i de svenska hushållen, utvärdera och utforma åtgärder och utöver tillsyn av bankernas bolåneverksamhet. Finansinspektionen har särskilt tittat på den dubbla risken för de som bor i bostadsrätt. Boende i bostadsrätt har inte bara sin egen belåning och räntenivå att bevaka utan även bostadsrättsföreningens. Om räntan går upp drabbas även föreningen om den har lån och månadsavgifterna för de boende behöver eventuellt höjas för att kompensera detta.

Rapporten visar att hushållens skuldsättning ökar men som en positiv förändring märks att belåningsgraden sjunker och att färre idag riskerar att drabbas av underskott vid högre räntor jämfört med för bara några år sedan. Positivt är även att flera banker uppger att de redan vid kreditbedömningen av en privatpersons lånelöfte för köp av en bostadsrätt stresstestar bostadsrättsföreningens ekonomi, särskilt om föreningens skuldsättning överskrider vissa gränsvärden.

Högre skatt på ISK från 2018

Regeringen väntas i sitt budgetförslag för 2018 lägga fram ett förslag om höjd skatt för Investeringssparkonto (ISK). Det blir den andra skattehöjningen för denna typ av investeringsform sedan lanseringen 2012. Det är i sig en blygsam höjning regeringen föreslår, men förslaget skickar märkliga signaler från regeringen och kritiken har inte låtit vänta på sig.

Förslaget i korthet

Regeringens förslag innebär att skatten på ISK höjs med 0,25 procentenheter till 1,00% i tillägg till statslåneräntan. Enligt förslaget ska höjningen gälla från och med den första januari 2018.

En procentenhet av vadå, är en given fråga. Beräkningen av skatten för ISK är lite speciell. Den räknas nämligen ut i tre steg. I det första steget görs en beräkning av värdet av medlen på ISK-kontot (värdet den första dagen i varje kvartal delat med fyra tillsammans med eventuella nya insättningar). I det andra steget ska värdet multipliceras med statslåneräntan samt tillägget. Detta värde ligger sedan som underlag för beskattningen (kapitalskatt på 30%).

För 2017 är ISK-skatten 0,375%. För 2018 kommer den istället att vara 0,48%.

Högre avkastning för att ISK ska löna sig

När nu regeringen höjer skatten krävs en högre avkastning på behållningen på kontot för att ISK ska löna sig jämfört med en vanlig värdepappersdepå. Lite förenklat blir ISK för 2018 mer förmånligt än en värdepappersdepå om avkastningen överstiger 1,6%. Med 2017 års skatt ”räcker” det med en avkastning på 1,3% för att ISK ska vara det bästa valet.

Konstiga signaler

Sedan länge finns den lagstadgade principen om att kostnadsräntor är avdragsgilla till 30%. Det gäller såväl bolån som smslån och privatlån. Denna princip gör i praktiken att man får rabatt för att låna. För investeringar och sparande som ger avkastning gäller raka motsatsen. Den som gör en vinst ska betala 30% i kapitalvinstskatt på avkastningen.

Investeringssparkontot lanserades som ett alternativ till vanliga värdepappersdepåer. Idén var att öka intresset för att spara i fonder och aktier, detta bland annat genom att ta bort kravet att deklarera alla vinster och förluster. Kontot har blivit en succé, och idag är det inte många som väljer något annat alternativ för sina investeringar.

Att då från regeringens sida höja skatten en andra gång på bara två år är ett något märkligt drag. För det första är det principiellt något tveksamt, särskilt i ljuset av att genomsnittssvensken är högt belånad och borde spara mer. För det andra skapar höjningarna en tveksamhet kring hur regeringen ser på ISK i framtiden. Kommer höjningarna att komma varje år? Är ISK bara ett sätt att beskatta redan beskattade pengar ännu mer?

Tveksamma skäl från regeringens sida

I regeringens pressmeddelande ges två förklaringar till att förslaget om en skattehöjning har tagits fram. Den ena handlar om ekonomisk jämlikhet. Regeringen framför att majoriteten av dem som har investeringssparkonton har högre inkomster och större kapital. En högre beskattning ger då en större ekonomisk jämlikhet. Den andra handlar om ekonomisk jämställdhet. Här menar regeringen att män i regel både är mer flitiga användare av ISK och har större behållningar på sina konton. Höjd skatt får då positiva effekter för den ekonomiska jämställdheten.

Mäklare önskar nytt regelverk för budgivning

Vilda västern – så kan förfarandet kring budgivningar på småhus och bostadsrätter upplevas – och den situation som råder kring budgivningar på bostadsmarknaden upplevs inte som optimal, vare sig av de som budar, säljarna eller mäklarna själva.

Ett antal fastighetsmäklare har nu bestämt sig för att sätta press på regeringen att skapa ett nytt regelverk kring budgivningar. Enligt en skrivelse önskar man bland annat införa krav på att budgivare ska identifiera sig med BankID och att bud ska vara bindande. Bjurfors och Mäklarhuset är några av de mäklare som ställer sig bakom förslagen.

Det finns inga regelverk kring budgivning

Det mesta som har med köp och försäljning av fastigheter att göra är omgärdat av en mycket omfattande lagstiftning och en lång rad förordningar och föreskrifter. För själva budgivningen finns emellertid inget regelverk över huvud taget. Det är klart att standarder och praxis har vuxit fram genom åren, men det finns några saker som är helt oreglerade.

En sak som är viktig att känna till är att ett bud, även det vinnande, inte utgör någon bundenhet för budgivaren. Han eller hon kan dra sig ur bostadsaffären när som helst. Denna situation ger upphov till en osäkerhet hos säljaren och den kan också innebära problem för mäklaren. Denna punkt trycker mäklarna ganska tungt på i sin skrivelse.

En annan sak är att budgivningen är anonym. Det ger en sämre eller till och med obefintlig transparens för dem som lägger bud. Det är till exempel omöjligt att veta om den eller de man budar mot verkligen är intresserade av att förvärva villan, bostadsrätten eller radhuset.

Sistnämnda är något fastighetsmäklarna tar upp i detalj i sin skrivelse. Författarna menar att en stor del av den starka prisutvecklingen i bland annat Stockholm det senaste året beror på att oseriösa budgivare har budat enbart för att trissa upp priserna. Man framför att det inte sällan är vänner, släktingar och till och med grannar som erbjuder sig att ”hjälpa till” att höja slutpriset. Effekten blir att prisnivåerna ökar utan att det finns någon substans bakom, vilket kan leda till problem om bostadsmarknaden skulle bromsa in rejält. En annan effekt kan, enligt mäklarna, bli att förtroendet för fastighetsmäklarna minskar. Kan man verkligen lita på att mäklarna ser till att ordna med en ärlig budgivning? Är mäklarna med på det hela?

Mäklarnas förslag på åtgärder

Fastighetsmäklarna rekommenderar att regeringen tittar närmare på frågan om bindande bud och krav på ID-kontroll för dem som ska lägga bud. Vad gäller frågan om bindande bud finns olika uppfattningar inom mäklarkåren. Vissa vill att regeringen inför en reglering för mer eller mindre permanent bindande bud medan andra rekommenderar att bundenheten begränsas till något eller några dygn. För ID-kontrollerna är mäklarna dock överens – sådana bör införas snarast.

Källa: DN (artikel här)

Rekordlågt utbud av småhus ute till försäljning

småhus

Antalet småhus till försäljning i Sverige har stadigt sjunkit de senaste åren. Det räcker med att jämföra dagens läge med ett eller två år tillbaka för att man ska kunna observera en drastisk minskning i utbudet. På flera orter i landet har utbudet faktiskt i princip halverats på ett par år och nu har Lantmäteriet precis publicerat en uppgift som är smått anmärkningsvärd. Under kvartalet april-juni i år minskade antalet småhusförsäljningar med 17 procent jämfört med samma kvartal för 2016.

Lågt utbud

Majoriteten av småhusen som kommer ut till försäljning säljs mycket snabbt. Många köp görs till och med långt innan den första planerade visningen. Siffrorna som visar på att antalet försäljningar minskar handlar alltså inte om att småhusen inte säljs. Istället handlar det om att de som önskar sälja är mycket få (och stadigt blir färre).

Enligt Lantmäteriets kvartalsvisa rapport Fastighetsfakta för det andra kvartalet var det inte ett enda län i landet där antalet försäljningar ökade. I Västmanlands län minskade totalsiffran med hela 28%. Andra län med en betydligt lägre omsättning kvartal 2 2017 i jämförelse med med kvartal 2 2016 var Dalarna och Jämtland. Det län som ”klarade sig” bäst var Kronobergs län i Småland. Här sjönk omsättningen med blygsamma 0,3%.

Många vill flytta men kan inte

En anledning till det låga utbudet är att alternativen till att bo kvar i den befintliga villan, parhuset eller radhuset är mycket få. Till exempel har den som idag har en lågbelånad villa förmodligen en mycket låg boendekostnad och en flytt skulle med stor sannolikhet innebära en högre boendekostnad. Ett annat typexempel handlar om att den som bor i ett småhus med fem rum och behöver hela det utrymmet inte kan välja något annat än ett annat småhus. Dessutom innebär de ökande bopriserna, bland annat just på grund av ett lågt utbud, att det är en bra affär rent generellt att bo kvar.

Enligt Henrik Roos, som är fastighetsanalytiker på Lantmäteriet, innebär bostadsmarknaden som den ser ut idag att trenden med en sjunkande omsättning kommer att fortsätta. Han menar att det krävs offentliga stimulanser av olika slag för att utbudet ska öka.

Det byggs bostadsrätter som aldrig förr

Om utbudet av småhus ligger på en rekordlåg nivå gäller raka motsatsen för nybyggda bostadsrätter. Faktum är att antalet nya bostadsrätter klara för inflyttning eller under byggnation vida överstiger antalet befintliga bostadsrätter i många städer och regioner i Sverige. Detta förhållande är tydligast i storstäderna samt i större regionala centrum, men även på mindre orter sker ett mycket omfattande bostadsbyggande. Låga räntor och en hög efterfrågan på mindre bostäder är nyckelfaktorer bakom denna utveckling.

Källa: Lantmäteriets rapport Fastighetsfakta för andra kvartalet 2017 (finns att läsa här).

I spåkulan – så ser bopriserna ut om fem år

bopriser goteborg

Funderar du på att köpa en bostad, men är osäker på om en affär idag kan tänkas vara en bra affär även fem år från nu? Att sia om hur bopriserna kommer att se ut i framtiden är alltid svårt, särskilt i dessa tider av osäkerhet kring räntor samt kring hur stark den svenska ekonomin egentligen är.

Om vi ska tro en enkätundersökning genomförd av bolåneföretaget SBAB, med över 200 deltagande fastighetsmäklare i storstadsregionerna, kommer priserna i Stockholm, Göteborg och Malmö att öka med ungefär 5% per år i genomsnitt de kommande fem åren. Störst prisökningar väntas i Malmö och Göteborg, medan prisökningarna i genomsnitt kommer att vara något lägre i Stockholm med förorter.

Prisutvecklingen slår förväntningarna med råge

Göteborg sticker ut bland storstadsområdena. Här är förväntningarna att bostadsrätterna kommer att stiga i pris med 6,5% per år, medan priserna för småhus kommer att öka med i genomsnitt 6,0% per år. Uppgifterna för Malmö pekar också på förväntningar om stabila prisuppgångar. Här räknar mäklarna med en ökning med 5,4% för bostadsrätter och 5,0% för småhus. I Stockholm, där bopriserna har ökat mest de senaste åren, är förväntningarna något lägre. Här förväntar mäklarna sig en ökningstakt på i genomsnitt 3,9% (bostadsrätter) respektive 4,4% (småhus).

Intressant att notera är att mäklarnas syn på prisökningarna fram till år 2022 ligger en bra bit under vad den faktiska prisökningen har varit de senaste fem åren. Samtidigt ligger mäklarnas förväntningar något över vad som bör vara en sund utveckling i förhållande till hur ekonomin med löner och inkomster för bolånetagarna förväntas utvecklas fram till år 2022.

Mer positiva tongångar 2017 jämfört med 2016

SBAB genomför sin undersökning varje kvartal, varje år. Det gör att det går att följa hur fastighetsmäklarnas förväntningar ändras över tid (och hur väl de slår in!). Vid mätningarna 2015 uppgav de tillfrågade att de var av uppfattningen att bostadspriserna skulle öka med i genomsnitt 5,4% (bostadsrätter) respektive 5,2% (småhus) per år under de kommande fem åren. Vid mätningarna 2016 var mäklarna något mer pessimistiska. De angav då i genomsnitt en prisökning på 4,5% per år för både bostadsrätter och småhus. En anledning till detta var förmodligen osäkerheten kring vilka effekter amorteringskravet skulle komma att innebära. I 2017 års mätning är tongångarna alltså återigen mer positiva.

Ingen större skillnad mellan bostadsrätter och småhus

Enligt de tillfrågade mäklarna kommer prisökningarna i genomsnitt att vara ungefär lika stora för både bostadsrätter och småhus. I Stockholm förväntas emellertid småhusen stiga i värde något mer än vad bostadsrätterna kommer att göra. I Göteborg och Malmö är förhållandet det motsatta. En förklaring till skillnaderna mellan storstadsregionerna i den här aspekten är att priserna på bostadsrätter i Stockholm har ökat mycket kraftigt de senaste åren. Den efterfrågan som trissar upp priserna kommer förmodligen att minska bland annat på grund av amorteringskraven.