Topplån

Topplån för att låna mer än bottenlånet

Det finns två mycket grafiska begrepp kring bolån, nämligen bottenlån och topplån. Begreppens lydelser pekar direkt på hur deras funktion i finansieringen ser ut. Bottenlån finansierar helt enkelt bostadsköpet från botten och uppåt medan topplån kompletterar för att täcka den finansiering som inte säkerställs av pant.

Topplån är en konstruktion som har funnits med länge. Dess funktion har dock förändrats de senaste åren. Förändringarna har skett både på frivillig basis från bankerna och via lagändringar.


Topplån – allt över 85%

Det går att sammanfatta topplån som att vara lån som kompletterar finansiering upp till 100%. Med den preciseringen ingår flera olika typer av lånebehov naturligt. Det handlar om såväl komplettering av bottenlån som kontantinsats.

Amorteringskravet, som infördes genom nya regler från Finansinspektionen i juni 2016, innebär att 85% är absolut maximal belåning med hjälp av bottenlån. Ett par bolåneföretag har i tillägg sänkt denna gräns ytterligare.

Av detta kan vi påstå att det finns tre typer av topplån:

  1. Belåning över bottenlånet upp till 85%
  2. Belåning upp till kontantinsatsen
  3. Själva kontantinsatsen.

Topplån är ett blancolån, alltså ett vanligt privatlån. Denna lilla detalj gör att det kan bli svårt att få beviljat ett topplån för att låna mer än bottenlånet. Mycket hänger på hur din ekonomi ser ut, med fokus på hur stor din månatliga inkomst är, men majoriteten av långivarna kommer att ställa sig tvekande till en låneansökan för att täcka kontantinsatsen. Att låna ut till någon som redan har ett bolån på 85% är helt enkelt riskfyllt.

Det är inte bara det faktum att du redan har ett stort bolån på 85% som gör det riskfyllt för långivaren att bevilja dig ett topplån. Det beror även på att det inte finns någon säkerhet för lånet. Säkerheten i bolånet utgörs av bostaden i sig. Att bostaden står som säkerhet för lånet innebär att banken har rätt att ta över bostaden och sälja den om det skulle vara så att du som låntagare underlåter att fullfölja dina betalningsskyldigheter. Vad gäller topplånet så finns det inte någon sådan säkerhet. Som nämnts ovan så belånas huset nerifrån och upp, så att säga. I en situation där låntagaren av en eller annan orsak hamnat i ekonomiskt trångmål och är oförmögen till att betala sina åtaganden kommer topplånet anses som en oprioriterad fordran. Detta gör att långivaren riskerar att endast få en del av sin fordran betald eller att den helt och hållet blir nedskriven. Vad utfallet blir beror på vad Kronofogdemyndigheten beslutar om vid en eventuell skuldsanering av gäldenären.


Räntor och amorteringar

Bolån är den tryggaste lånetypen ur en långivares perspektiv. Annat förhåller det sig med blancolån, för vilka långivaren alltså har en mer begränsad säkerhet. Mer otrygg säkerhet ger automatiskt högre ränta och skillnaden mellan bolåneräntan och räntan på blancolånet kan vara rejäl.

Tänk på!

Det är också viktigt att notera att det bolåneföretag som beviljar ett topplån av något av de slag som nämns ovan gärna ser att det betalas tillbaka mycket snabbt. Amorteringstiden är sällan generös, vilket gör att de månatliga amorteringarna blir stora. Om vi exemplifierar med ett topplån på 200 000 kr så ska det förmodligen betalas tillbaka på maximalt 5 år. Amorteringen per månad blir då rejäla 3333 kr.

För att ha möjligheten att få mer gynnsamma amorteringsvillkor och även kanske också en mer förmånlig ränta, gäller det att jämföra räntor för topplån. Det är fullt möjligt att bli erbjuden bättre lånevillkor hos en långivare som inte redan har beviljat belåning genom bottenlån. Var alltså väldigt noga med att försäkra dig om dina möjligheter att kunna betala alla kostnader som topplånet medför.


Lånelöfte och topplån

Ett lånelöfte gäller för ett bottenlån, det vill säga det lån för vilket banken har pant i bostaden. I samband med att du ansöker kan du dock hos vissa långivare också ange att du vill kunna låna till kontantinsats och/eller handpenningslån. Ett lån att betala kontantinsats kan betraktas som ett typiskt topplån. Handpenningslån kan vara ett topplån under förutsättning att det när bolånet tecknas i sin helhet inte kan bakas in i bottenlånet. Du kan låna pengar direkt för att finansiera en kontantinsats eller för att få ett topplån beviljat, men ett bolån kräver mer administration från banken.

Viktigt att känna till är att om du får chansen att låna till kontantinsatsen kommer beloppet för högsta möjliga bottenlån att minskas.